Comprendre la loi Pinel en 5 minutes

La loi Pinel a marqué l’actualité immobilière ces dernières années. KerForHome vous propose un récapitulatif pour en comprendre les points essentiels, et ce rapidement !

Entrée en vigueur en fin d’année 2014 et applicable jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement, est un dispositif fiscal remplaçant la loi Duflot.  Selon un sondage Harris Interactive réalisé en février 2015, 72 % des Français jugent positivement ce dispositif et plus de 10 % estiment même que c’est un « très bon » placement. Géographiquement, les sondés estiment que Paris et Bordeaux sont les villes les plus attractives pour réaliser un investissement locatif.

Que permet la loi Pinel ?

Grâce à ce dispositif, il est possible pour tout particulier d’investir dans un logement neuf afin de le louer. En contrepartie, l’État offre au contribuable un avantage fiscal conséquent. L’acheteur a pour obligation de louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans pour une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21 %. Selon les plafonds de la loi Pinel, c’est jusqu’à 63 000 € qui peuvent être économisés sur 12 ans.

Qu’est-ce qui change ?

La loi Pinel offre jusqu’à 21% de réduction d’impôts, soit 3 % de plus que la loi Duflot. Il permet également d’investir et de louer le bien à ses proches, aussi bien ascendants que descendants. Cependant d’après Stéphan Imowizc, directeur général du Crédit foncier immobilier, ce dispositif n’est pas le plus avantageux, mais il est plus souple et donne ainsi davantage de choix à l’investisseur.

Quels sont les objectifs ?

Crée dans le but d’améliorer et de rendre les conditions d’investissement plus avantageuses pour le contribuable français. Il a dans un premier temps pour objectif de relancer la construction durable dans des zones à forte demande locative. Un autre objectif est la réalisation de logements énergétiquement plus performants et accessibles aux familles aux revenus intermédiaires.

Quels sont les avantages ?

La réduction d’impôts est sûrement celui que l’on entend le plus, le dispositif permet également de devenir propriétaire d’un bien en quelques années. Les loyers générés par ces biens viennent compléter les revenus des investisseurs et par conséquent assurent une retraite plus confortable. Il protège aussi financièrement la famille de ce dernier grâce à une assurance de prêt. En plus de tout cela, l’investisseur bénéficie d’une garantie dommage ouvrage de 10 ans, lui évitant de devoir assurer toute réparation ou entretien pendant cette période.

Quels sont les inconvénients ?

Les loyers sont plafonnés et par conséquent le rendement est limité, ce plafonnement (20 % en dessous des prix pratiqués) est susceptible de limiter la rentabilité, pour l’investisseur. De plus ce dernier a pour obligation d’acquérir un logement neuf ou rénové (selon certaines conditions) et de le mettre en location son bien pendant au moins 6 ans.

Quelles conditions pour bénéficier de ce dispositif ?

Il en existe cinq principales :

  • Il faut obligatoirement acquérir un logement neuf ou rénové respectant la réglementation thermique RT2012 ou bénéficiant du label BBC2015,
  • Investir jusqu’à 2 fois par an dans la limite maximale de 300 000 € et de 5500 € le m²,
  • Investir dans les zones géographiques éligibles (en France métropolitaine et outre-mer),
  • Louer à titre de résidence principale, et ce pendant 6, 9 ou 12 ans,
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Qui finance ?

Au bout de 12 ans, un bien est financé à 21 % par la réduction d’impôts (l’État), à 45 % par les loyers perçus (locataire) et enfin à 34 % par vous.

Attention avant d’investir…

D’après Jean-Marc Le Prado, président d’Enola, tout le monde n’a pas intérêt à investir en Pinel, il est nécessaire avant tout engagement de vérifier sa capacité à absorber un investissement de ce type. Contrairement à ce que certains investisseurs peuvent penser, ce ne sont pas des opérations à somme nulle, il y a des impacts sur la trésorerie avant le lancement de l’investissement et ensuite. Il est donc essentiel de vérifier sa capacité d’épargne pour faire face à ces facteurs. Selon lui, il y a un niveau minimum d’impôts sur le revenu à payer à l’année pour que le dispositif devienne vraiment intéressant. En dessous de 3000 € à 4000 €, il est plus conseillé de regarder du côté de l’investissement classique en régime commun.

Avant de se lancer dans le Pinel, il faut vérifier qu’il est fait pour soi, que fiscalement vous vous trouviez dans la bonne tranche pour en profiter au mieux. Vient aussi la contrainte de la liquidité, en effet l’argent investi doit être bloqué pour un minimum de 6 ans, c’est-à-dire qu’il ne faut pas en avoir besoin dans les années à venir.

Il y a de nombreux points à étudier avant de commencer à se lancer notamment comparer les loyers en loi Pinel et les loyers réels, choisir le bon endroit pour son investissement, comparer les rentabilités locatives, déterminer quand la remise d’impôts s’appliquera et bien choisir sa durée de mise en location. À moins de très bien maîtriser le sujet, il est conseillé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier.

Pour en savoir encore plus, rendez-vous sur le site dédié.

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