crowdfunding immobilier

Investir dans le crowdfunding immobilier

Déjà plus d’un an qu’un cadre réglementé dédié au crowdfunding (financement participatif) a été mis en place en France. Il ne cesse de se développer sous de nombreux aspects et dans de nombreux domaines et bien sûr l’immobilier ne déroge pas à la règle. De nouveaux sites visant le financement par les particuliers de projets immobiliers ne cessent d’émerger, ce mode d’investissement s’appelle crowdfunding immobilier. Aujourd’hui KerForHome vous explique en long en large et en travers ce que cela signifie ! 🙂

Avant de rentrer dans le vif du sujet. Une petite définition du terme ne peut pas nous faire de mal !

C’est donc un mode de financement qui permet à des particuliers d’investir directement dans des opérations immobilières. Les fonds sont récoltés puis transmis à un promoteur qui réalisera un projet et le vendra. Cela permet aux porteurs de projets de pallier au manque de fond propre auxquelles ils peuvent faire face. Notez que le projet peut être aussi bien un immeuble, qu’une résidence avec des maisons individuelles. En échange de son investissement, et une fois le projet terminé et commercialisé, le particulier récupère ce qu’il a donné avec un certain bénéfice.

Avantages et inconvénients

Comme n’importe quel investissement, le crowdfunding immobilier a des avantages et des inconvénients. Il permet aux investisseurs de toucher un rendement (partage de la marge du promoteur) sur une durée courte allant de 1 à 3 ans. Après avoir avancé l’argent, le particulier devient co-promoteur du projet. En ce qui concerne les promoteurs, cela leur permet d’obtenir plus rapidement des fonds que lors d’un financement classique. En substance, les délais sont raccourcis, car les fonds proviennent directement des particuliers, adieu les intermédiaires !

Et bien sûr, le crowdfunding immobilier comporte aussi quelques risques, on rappelle que les investisseurs restent des particuliers et que ce financement comporte de réels risques financiers, car la totalité de la somme engagée peut-être perdue. Il est également possible que tous les lots ne soient pas vendus à l’achèvement du chantier. Ce qui va entraîner un non-paiement des investisseurs tant que l’intégralité du programme n’est pas vendue. Le rendement n’est donc pas garanti. Notez que plus le projet est risqué, plus le rendement est élevé !

Quel montage financier ?

Les plateformes ne cessent de se multiplier sur la toile promettant des rendements toujours plus intéressants. En France, pour fonctionner elles utilisent principalement trois types de montages :

Le premier est la création d’une Société Civile de Construction Vente qui permet de gérer la construction et la vente du bien immobilier. Pour l’occasion la plateforme va créer une holding dans laquelle les investisseurs (les particuliers) vont investir leur épargne. Cela permet de regrouper tous les investisseurs sous une seule et même bannière facilitant ainsi le processus de communication. Une fois l’opération menée à son terme, la SCCV est amenée à disparaître.

Le second montage est similaire au précédent à l’exception que lors de la création de la holding cette dernière lance une émission obligataire. En somme, c’est un emprunt financé par les investisseurs, ces derniers touchent leurs rendements une fois que les commercialisations des lots sont terminées. Avec ce type de montage, l’investisseur ne peut pas perdre plus que ce qu’il a mis en jeu.

Le dernier est la création d’une Société à Action Simplifiée (SAS) qui lance aussi une émission obligataire, financée par les crowdfunders (investisseurs). La société est créée par les promoteurs qui gèrent de manière directe la construction et la vente des biens.

Quel que soit le type de montage, l’investisseur ne devra pas être redevable ou ne perdra pas plus que la somme qu’il a engagée au départ.

Bien choisir sa plateforme de financement

Les premières plateformes sont apparues en 2012 et connaissent un essor fulgurant. Pour mieux comprendre cet engouement, CM Economics et Eden Finances publiaient fin 2015 une étude consacrée au financement participatif immobilier en France. Celle-ci montrait dans un premier temps une multiplication importante des plateformes dédiées au financement participatif de toutes natures (5 en janvier 2015 contre 26 en décembre 2015). Deux de ses plateformes se partagent l’essentiel des parts de marché. Fin septembre 2015, c’est 38,2 millions d’euros qui ont été financés par les plateformes, soit 10 fois plus par rapport à 2014. En 2015, le nombre d’investisseurs a augmenté de plus de 60 %, ces derniers touchent une rémunération comprise entre 3 % et 20 % selon les projets et les plateformes. Ce succès s’explique aussi par la faiblesse du montant minimal pour y accéder, seulement 1 000 €.

Une progression fulgurante qui amène avec elle de nombreuses questions liées à cette pratique. Comme avant tout investissement, il est important de se renseigner sur les plateformes afin de bien connaitre les dispositifs qui sont mis en place pour limiter les risques de pertes lors de l’investissement. Il est nécessaire de s’assurer que les sites possèdent des certifications provenant d’organismes officiels, par exemple l’AMF (Autorités des marchés financiers). En plus de cela, il est préférable de privilégier des plateformes qui ont également le statut de CIP (conseiller en investissements participatif) ou CIF (conseiller en investissements financiers). Avant d’engager une quelconque somme dans un projet, il faut s’assurer que ce dernier est viable, idéalement vérifier l’emplacement du bien et miser sur des projets où la moitié des logements sont déjà pré-vendus. Bien évidemment il faut aussi être en mesure de vérifier qu’un permis de construire a été émis et purgé de tout recours. Par facilité, il est conseillé de se diriger vers les plateformes les plus connues, ayant déjà fait leurs preuves. Tout comme pour l’investissement en loi Pinel, à moins d’être un expert en la matière, mieux vaut être accompagné.

Malgré tout, investir via le crowdfunding immobilier peut être très intéressant, si tout se passe bien les rendements peuvent en effet atteindre 8 à 10 % à l’année. C’est un moyen d’investir dans la pierre d’une manière peu traditionnelle. Très avantageux lorsqu’on le compare à un livret A ou aux contrats d’assurance-vie dont les rendements ne dépassent pas 2,5 % par an. Même si la demande est très forte, il faudra encore attendre quelques années pour avoir des chiffres vraiment solides sur ces plateformes et leurs performances.

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